房屋买卖合同纠纷代理词

代 理 词

审判长：

受本案原告何XX的委托，我担任其与xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，经庭前调查和庭审后，发表如下代理意见：

一、原告依约已经履行了全部合同义务，没有任何违约行为。

原告依据购房协议的约定，向被告依约交纳了首付款并办理了房屋银行按揭手续（被告已经收到了房屋总款），特别是依被告的要求向被告交纳了（被告代收）办理房屋产权证费用等。

故，原告依约合理的履行了全部合同义务。

二、被告未按约交付房屋，应当承担逾期交房之违约赔偿责任。

合同约定房屋交付时间为2011年12月31日，而实际房屋于2016年5月11日才交付，根据约定应当按日承担万分之一的违约赔偿责任。

根据被告的当庭自认以及原告提供的收楼书、首年度物业费收据（2016年5月11日）等，足以认定被告实际交付时间晚于合同约定的2015年5月21日。

另外，原告起诉日在三年诉讼时效的保护期限内，并应自约定交付日至逾期交房日计算逾期交房违约金，而不能适用倒退两年至规定。

三、被告未依法向原告办理房屋产权证书，应当依法承担逾期办证违约赔偿责任。

根据《最高院关于审理商品房买卖销售合同纠纷案件的若干相关司法解释》第十八条的规定以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，被告应当于房屋交付后90日，向原告办理下房屋权属证书，逾期办理的按同期央行贷款利率的140%（取中间值）按日承担违约赔偿责任。

合同中关于逾期办证的约定（第十二条），被告明确保证了产权证书能够办理，且税费（业已交付）由原告承担，而从未免除被告的办证责任。被告“保证能办理产权证”不违反法律规定，但不是对产权证办理事宜的“特殊约定”，应视为双方对产权证何时办理等没有相关约定，故仍应按法定赔偿办理。

四、关于被告提供的《收楼书》，系格式条款，也未免除逾期办证之违约责任。

1、《收楼书》是被告单方制作的，为重复向广大业主使用而拟制的内容固定的格式条款，具体内容免除了其己方责任、加重了原告责任、排除了原告的主要权利，该文书严重违反了公平原则，也未以合理形式提请对方注意，更未对免责条款予以说明等。

因此，收楼书是在原告不签字被告就不交付房屋的情形下，被迫签订的，该格式条款中关于免除逾期交房违约责任的约定也依法无效。

2、《收楼书》未免除被告逾期办证违约责任。该文书中约定了，“因受外界因素影响”、“未按规定时间交房”、“不再追究责任”等，但这也仅限于附条件的逾期交房违约责任，根本未涉及法定的逾期办证违约赔偿责任。故，被告应依法承担逾期办证违约责任。

五、关于逾期交房违约责任，本案不应存在诉讼时效中断以及倒退两年适用的情形。

根据购房协议约定，被告应“按每日承担万分之一违约金”，这只是对对违约责任计算标准的约定，并非被告所称的每天违约金即为一独立的债权。

根据最高院关于《刘X与大连xxxx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事判决书》之最新判例（2016.8.16），诉讼逾期交房违约责任诉讼时效不适用倒退两年之规定，应依法自应交付之日至实际交付之日计算违约金。

另，最高院的司法判例，对下级法院同类案件的审理具有重要的指导意义。

故，本案违约赔偿责任的诉讼时效，不应倒退两年。

综上，被告应当依约、依法向原告承担逾期交房和逾期办证之违约责任，关于逾期交房违约责任不存在倒退两年时效的问题。

以上意见请合议庭采纳！

北京市北方（保定）律师事务所

王向阳   律师

2019年6月11日