房屋买卖合同纠纷代理意见

代理意见提纲

一、原告主体适格。公证书、结婚证，均能说明原告系被继承人的一序继承人。

二、确定案由只是法院的管理措施。

1、案由是将案件涉及的法律关系进行的概括，有利于法院对受理的案件进行分类管理，有利于确定各民事审判业务庭的管辖分工，是人民法院对民事案件管理的重要措施。

2、民诉法第一百一十九条规定的起诉条件中，也不包括必须有准确的案由。

三、诉讼时效未超期。

1、房屋买卖合同中明确约定，“取得房产证后，应无条件将房证交给买方，双方商定办理过户的时间”。实际中，房产证2014年才取得，被告刘洪涛只是将其对房屋所有的产权部分证书交给了原告，被告崔秀珍一直未将案涉房屋另一半房屋产权证书交给原告；双方也一直未能商定办理过户的时间。

即，被告未将全部房产证书交给原告，双方也没有就过户约定具体时间。

2、根据《民法总则》起诉未超三年时效。

原告2017年5月27日起诉，房屋产权证书于2014年6月30日办理（具体到手时间较此更滞后），若法院判决在10月1日后作出，根据新法起诉也在三年时效之内。

四、原告为善意第三人，被告崔对买方事宜追认，房屋买卖合同合法有效。

1、合同订立时，买方竭力尽到了合理的注意义务，有充分理由相信所售房屋为被告刘洪涛一人所有，为善意第三人。

一是，原被告双方并不认识，被告刘首先通过房屋中介挂出要出售案涉房屋，根本上也不存在什么所谓的恶意串通。

二是，案涉房屋出售当时没有产权证书，原告客观上不能直接判断房屋的所有权人情况。

被告崔的户籍信息，不是房屋所有权证明。

三是，原告及中介对房屋归谁所有进行了充分深入调查，被告刘洪涛书面予以特别承诺，被告刘的二个子女也予书面确认产权无异议。另，中介张立平出庭证实这一情况。

四是，原告支付了合理的对价，被告刘收到款项后向原告出具了收到条。

五是，自2007年底至今，原告一直在案涉房屋居住，被告也从未提出过异议。

2、离婚调解书及本诉庭审中，被告崔均认可房屋出售事宜。

在房屋买卖合同签订约一个半月后的离婚调解书中对此追认，并在法院出具的离婚调解书中明确表示“双方所卖房屋及墓地互不追究”。本诉庭审中，代理人特别向崔电话核实确认了“所卖房屋”即案涉房屋之事实。

另，被告崔提出反诉的根本原因是，在离婚后被告刘没有向被告崔分割5万元（案涉房屋售房款）。被告崔应当依法申请执行刘的财产，而不是违反诚信原则，意图恶意侵害原告的合法财产权益。

五、房屋买卖合同约定的过户条件很清楚，也已经成就，被告二人应当依约向原告办理案涉房屋过户手续。

代理人：河北佳篷律师事务所

王向阳 律师

2017年   月  日