房产纠纷 代理词

代 理 词

审判长：

受本案原告梁运鹏的委托，我担任其诉讼代理人，经庭前调查和庭审后，发表如下代理意见：

一、原告依约已经履行了全部合同义务，没有任何违约行为。

原告依据购房协议的约定，向被告交纳了物业费费等各项费用，依约交纳了首付款并办理了房屋银行按揭手续（被告已经收到了房屋总款），特别是依被告的要求向被告交纳了（被告代收）办理房屋产权证费用等。

故，原告依约合理的履行了全部合同义务。

二、被告未按约交付房屋，未依法办理下房屋产权证，应当承担逾期交房、逾期办证之违约赔偿责任。

第一、合同约定房屋交付时间为2011年12月31日，而实际房屋于2015年5月21日才交付，根据约定应当按日承担万分之一的违约赔偿责任。

根据被告的当庭自认以及原告提供的收楼书、首年度物业费收据（2015年5月21日）等，足以认定被告实际交付时间晚于合同约定为2015年5月21日。

第二、被告迟延交付房屋后，没有依法向原告办理房屋产权证书，应当依法承担逾期办证违约赔偿责任。

合同中关于逾期办证的约定（第十二条），被告明确保证了产权证书能够办理，且税费（业已交付）由原告承担，而从未免除被告的办证责任。故，应当依据法律规定，由被告承担逾期办证之违约赔偿责任。

根据《最高院关于审理商品房买卖销售合同纠纷案件的若干相关司法解释》第十八条的规定以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，被告应当于房屋交付后90日，向原告办理下房屋权属证书，逾期办理的按同期央行贷款利率的140%（取中间值）按日承担违约赔偿责任。

三、关于逾期交房违约责任，本案不应存在诉讼时效中断以及倒退两年适用的情形。

根据购房协议约定，被告应“按每日承担万分之一违约金”，这只是对对违约责任计算标准的约定，并非被告所称的每天违约金即为一独立的债权。

根据最高院关于《刘华与大连华成天宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事判决书》之最新判例（2016.8.16），诉讼逾期交房违约责任诉讼时效不适用倒退两年之规定，应依法自应交付之日至实际交付之日计算违约金。

另，最高院的司法判例，对下级法院同类案件的审理具有重要的指导意义。

故，逾期交房违约金应当自约定的交付时间2011年12月31日计算至实际交付日2015年5月21日止，不不存在倒退两年的情形。

综上，被告应当依约、依法向原告承担逾期交房和逾期办证之违约责任，关于逾期交房违约责任不存在倒退两年时效的问题。

以上意见请合议庭采纳！

河北佳篷律师事务所

王向阳 律师

2016年9月20日